Рост цен на недвижимость, зафиксированный в Дагестане в конце прошлого года, по мнению экспертов, продолжится и в этом году. «Молодежка» узнала, в чем причина.
Цена вопроса
Чат жильцов одной из новостроек в Сепараторном поселке Махачкалы сегодня выглядит примерно так:
«– Есть продажные квартиры в нашем доме?
– Есть. Продам без ремонта. 42 тысячи за квадрат. Сейчас в Махачкале квадратный метр без ремонта стоит минимум 42. Я спрашивал. В готовом доме квартиру с ремонтом меньше 50 продавать не стоит, думаю.
– На четвертом этаже недавно продали за 28. Мне показалось, это очень мало.
– Это-то немало, но, как подняли цены, мало кажется. В строящемся доме недалеко 32 тысячи за квадрат. Откуда у людей деньги, чтоб купить? Зачем подняли цены, не знаю!
– Откуда – не знаю, но люди покупают. Возле стадиона «Динамо» сейчас строят дом. Наверное, там 85 тысяч стоит квадрат.
– 85 за квадрат в Москве можно купить.
– Да, это правда, у нас тоже есть такая цена».
Фото: Бэла Боярова.
О том, что рост цен – это правда, говорят не только в чатах жильцов новостроек эконом-класса. Руководитель отдела маркетинга крупной стройкомпании Давуд Давудов считает, что поэтапное подорожание во время строительства является нормой: чем выше дом, тем выше цены. Однако есть факторы, дополнительно повлиявшие на подорожание.
«Мы одни из немногих, кто попал под программу «Господдержка 2020», позволяющую покупать у нас в ипотеку от 4,7%. Это спровоцировало ажиотажный спрос на наши квартиры. Необходимо отметить, что есть стратегия ценообразования, которая зависит не только от этапа, но и от темпов продаж. Также на цены повлияло удорожание стройматериалов. Если в апреле тонна арматуры стоила 35 тысяч рублей, то в декабре – уже под 70. То есть ее стоимость выросла более чем на 100%. Хочется отметить, что цены выросли не только у нас, но и по всему рынку строящихся жилых комплексов. Мало того, они продолжат расти», – рассказал он.
По информации Дагстата, в республике средние цены одного квадратного метра к концу 2020 года достигли 32149,63 рубля на первичном рынке и 50358,21 на вторичном (в 2019 году – 34382 рубля и 47898 рублей соответственно). Это цены без учета разделения на среднее, улучшенное и элитное жилье.
При этом цена квадратного метра в квартире среднего качества в конце 2020-го составила 28347,15 рубля на первичном рынке и 49129,39 – на вторичном, в квартире улучшенного качества – 31050,06 и 51406,82 рубля соответственно, а средняя стоимость элитных квартир на первичном рынке составила 43805,42 рубля за квадратный метр.
Фото: Евгений Костин.
Валюта, металл и оголившийся рынок
Генеральный директор Гильдии строителей СКФО Запир Акаев называет несколько причин роста цен на недвижимость. В первую очередь это подорожание строительных материалов, вызванное валютными скачками. Растущие доллар и евро привели к росту цен на стройматериалы и комплектующие нероссийского производства, банальной сантехники, кабельной продукции, ряда отделочных материалов и т. д. Процент подорожания импортной продукции собеседник «Молодежки» называет очень большим – 20%, 30% и даже больше.
Отдельным пунктом Запир Акаев выделяет подорожание металлов.
«Скачок был связан с тем, что наш металл начали поставлять за пределы России по контрактам, и сейчас встал вопрос об увеличении госпошлины на вывозимый металл, чтобы внутренний рынок был обеспечен. Никто не может предугадать, что будет дальше, не зная позицию федерального центра. К примеру, насколько цена на металл будет регулироваться или ее отпустят, как это случилось с ценами на продовольственные товары, которые государство сначала придерживало, а потом сказало «отпускаем», – говорит эксперт.
Еще одним фактором, влияющим на рост цен в строительном секторе, Запир Акаев называет требования 214-го Федерального закона, окончательно вступившего в силу с 1 июля 2019 года. Если не погружаться в дебри эскроу-счетов, проектного финансирования и регистрации на ДОМ.РФ, работа строительных компаний вбелую и требование закона строить за свой счет, а не на деньги дольщиков, не может не повышать себестоимость. Впрочем, сегодня аккредитацию от ДОМ.РФ имеют лишь четыре дагестанских застройщика, а по смешанным схемам работают 11.
Делать в сложившихся условиях какие-то прогнозы гендиректор ассоциации строителей считает невозможным, так же как и ожидать чудес с понижением цен.
«Сидя здесь, в кабинете в Дагестане, сложно предугадать, что будет дальше, какие изменения могут произойти в законах и других нормативно-правовых актах. Их за последние 2–3 года был целый калейдоскоп.
Сегодня дагестанский строительный рынок оголен – из-за пандемии и ограничений к нам перестали приезжать азербайджанцы, а свои – уехали. Дагестанцы, которые хорошо здесь работали, уехали в Москву, Санкт-Петербург, Ростов. Остались неквалифицированные рабочие, которые за отсутствием конкуренции претендуют на большие зарплаты.
Сегодня, по некоторым оценкам, заработная плата в строительном секторе увеличилась в три раза. Это скачками. А если усредненно, то на 30–36%. Все это в итоге влияет на сроки сдачи объектов и цену квадратного метра», – уверен Акаев.
Спасти свои деньги
Полгода назад в дагестанском обществе активно циркулировали слухи о грядущей девальвации рубля, что многих держателей крупной наличности подвигло на поиски вариантов, куда вложиться. И зачастую этим «куда» оказывалась недвижимость. Кто знает дагестанскую психологию, может догадаться, что скачок цен на недвижимость может только спровоцировать дагестанца на ее покупку: «пока не подорожала еще больше».
Экономист Сергей Дохолян такое поведение называет следствием прошлых «травм».
«После перехода из Советского Союза в Российскую Федерацию мы все время ищем возможность, как спасти деньги. У нас была гиперинфляция в 90-х, когда люди засыпали с одними деньгами, а просыпались с совершенно другими», – говорит экономист. Поэтому вложение в недвижимость люди рассматривают как способ сохранить свои деньги.
Ведь просто хранить их, даже в банках, – значит терять номинальную стоимость: что мы сегодня покупаем за сто рублей, через год будем покупать уже за 150. Покупка валюты защищает не полностью, а недвижимость – долгосрочная инвестиция. Потому что недвижимость растет в цене всегда. Вопрос только в том, насколько.
«Если проанализировать ситуации за последние 30 лет, у нас цены росли всегда, независимо от того, какой курс доллара, какая цена барреля нефти и т. д. Единственное – иногда бывают случаи, когда этот процесс чуть-чуть притормаживают», – говорит Дохолян.
Средняя зарплата и число пи
В 2020 году, по официальной статистике, средняя заработная плата в Дагестане составила 30108,7 рубля.
А еще есть научная гипотеза дагестанского экономиста Михаила Чернышова, где он говорит о коэффициенте пи – зарплата в регионе должна быть такой, чтобы человек имел возможность купить на нее 3,14 кв. метра жилья. При исходных данных – зарплате в 30 тысяч рублей и квадратном метре за 40 – нетрудно догадаться, что в условиях Дагестана молодая семейная пара, не имея иных доходов, кроме заработной платы или помощи родителей, будет копить на недвижимость даже не один десяток лет.
Вероятно, поэтому в республике ежегодно растет число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье. Их число с 21236 в 2005 году возросло до 60002 к концу 2019-го. Из них количество многодетных семей возросло в два раза – с 5467 в 2005 году до 10415 в 2019-м, а молодых семей с 920 в конце 2005-го до 10579 — к концу 2019 года.
Бэла Боярова
Читайте также:
В минпромторге и минэкономразвития Дагестана назначены заместители министров
Как по-зимнему отдохнуть в Дагестане: места, цены, нюансы
