Планируете приобрести жилье? Есть мысли относительно того, в каком районе хотите квартиру, на каком этаже, сколько комнат. Это все понятно: хозяин — барин. Но при выборе своей «крепости», а именно таким должно быть ваше жилище, чтобы не всплыли потом неприятные сюрпризы, важно не попасться в руки к аферистам и недобросовестным застройщикам. Мы проинструктируем.
При покупке квартиры важно проверить ее «приданое» — на юридическую чистоту, характеристики не только самой квартиры, но и многоквартирного дома: наличие/отсутствие ремонта в подъезде, этажность, из чего сделаны стены, есть ли у них уши. Шучу. Уши тут лишние. Хотя ухо все же стоит держать востро до самого последнего «юридически успокоительного» момента.
Проверяй документы
На что обращать внимание при покупке квартиры:
— подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов;
— правомочность продавца/цов и его/их правовую репутацию;
— долги по коммунальным платежам;
— наличие/отсутствие прописанных лиц — обращая особое внимание на временно выписанных (если не хотите потом головную боль в виде неожиданного гостя — из мест не столь отдаленных, проходящего долгое лечение в медучреждениях…);
— разного рода обременения: аренда/рента/ипотека и аресты;
— притязания посторонних лиц (в том числе возможные наследники, которые потом захотят на что-то претендовать) и судебные споры;
— законность планировки.
Что же обязательно нужно знать при покупке квартиры? Об этом расскажет руководитель юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Арсен Магомедов.
— В построенном доме минимально необходимое – это зарегистрированное право собственности продавца на эту квартиру. В обывательском представлении дагестанца – «зеленка» (свидетельство). Сейчас ее не выдают, потому что поменялось законодательство, а вместо нее выдают выписку из Росреестра.
Как и «зеленка», выписка имеет актуальность только в момент выдачи, и она не подтверждает право на последующее время, поэтому всем покупателям советую обратиться в МФЦ за получением выписки актуальной. Это минимум, без которого нельзя ничего покупать.
На данный момент, если взять путь покупки квартиры в строящемся доме, — это покупка через договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Регистрационной палате. Если договор между застройщиком и покупателем не регистрируют в Росреестре (так правильнее, но люди чаще помнят — Регистрационная палата), то это не договор долевого участия (а что-то другое), или же застройщик не отвечает требованиям, необходимым для продажи будущей квартиры.
Если ЖСК создано до 2019 года, можно еще купить у них через договор паенакопления, но там нужно будет проверить право ЖСК на землю и разрешение на строительство.
Договор паенакопления или договор о вступлении в ЖСК — это договор, по которому ЖСК принимает деньги от человека, включает его в свой состав и обещает квартиру после окончания строительства.
Кому-то не повезло
Водителю Рамазану Ибрагимову не повезло совсем. Ему показал объект человек, сказав, что это его стройка. Заключили договор, даже оформили у нотариуса (предварительную куплю-продажу). Потом выяснилось, что тот, с кем он заключал договор, вообще никакого отношения к земле не имеет.
— На самом деле такие случаи не редкость. И я не первый обманутый покупатель. Если даже дом все-таки достраивают и люди заселяются, часто бывает, что хозяин земли, фактически отдав эту землю другому застройщику, который умеет строить, потом, видимо, что-то не поделив с застройщиком, с легкостью может отказаться от договора, аргументируя, что земля — его, и дом, соответственно, тоже. Выгоняет всех, кто купил квартиры у застройщиков, мол, вы у меня квартиру не покупали, требуйте свои деньги у застройщиков. А квартиры эти реализовывает.
В общем, схема такая: меня застройщик подвел, он то, что нужно было сделать, до конца не сделал, а фактически обманывает всех, кто купил квартиры у застройщиков. И не лишним будет повторить вышесказанное специалистом, чтобы быть юридически подкованным: всегда проверяйте у продающего документы на землю. Если их нет и это краткосрочная аренда, хозяева земли выгоняют и застройщика, и всех, кто заключил договоры. Плакали ваши денежки.
Маржанат Алиевой тоже не повезло. Вместо ремонта и обустройства в новой квартире — ищет справедливости. Она, как и другие, нарвалась на мошенников. Застройщик, хоть и имел все документы, но продавал квартиры по несколько раз. Такие аферы прокатывали до 2019 года. Потому что начиная с этого года продается жилье по договорам строительства. Это значит, что застройщик обязан иметь документы на землю и на каждую будущую квартиру, регистрируя договор (своеобразная «зеленка»).
Договор долевого участия отличается от договора паенакопления тем, что это, по сути, договор купли-продажи будущей квартиры. А договор паенакопления — договор о строительстве вскладчину (члены ЖСК объединяют свои паи для строительства дома).
Таким образом, в Регистрационной палате, имея проект дома, следят за каждой квартирой, чтобы не была продана дважды. То есть вы должны понимать, что деньги нужно платить только тогда, когда договор зарегистрирован, иначе это тоже может быть кто угодно – совершенно левый человек. А оно вам надо?!
А вот чтобы не нарваться на таких лжедмитриев, магомедов, абдурахманов… выбирайте проверенные компании.
Самия Уварова
Читайте также:
Сносить нельзя оставить
«Молодежка» в соцсети «ВКонтакте»: https://vk.com/md_gazeta
«Молодежка» в Facebook: https://www.facebook.com/mdgazeta/
«Молодежка» в «Одноклассниках»: https://ok.ru/mdgazeta
